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三四线楼市库存告急 下半年房价如何走?
分类:精选文章  权限:公开  发表:2018年05月28日 15时05分  阅读:136 次  评论:0 条     转载到我的博客

一个因工作原因移居韶关的朋友,最近开启了苦逼模式。原本计划要买房就此长居,因为一直没能下定决心,结果拖着拖着,买房的事就开始变得无解。一个四线城市韶关,今年的房价也跟着默默涨了20%。按6000元一平方米的均价来算,100平方的新房总价是60万元,比1年前购买需要多支付15万元。当地的收入水平是3000元,假如每个月不花一分钱,也需要50个月的工资才能凑齐15万元。花4年左右的工资,才能抵上当地房价1年的涨幅。

疯狂的三四线房价
疯狂的三四线房价

当所有人的目光都聚集在丹东这个东北小县城时,却没有意识到一场县城房价暴涨潮正在来临。根据数据显示,1-4月,全国新建商品房销售均价8585元/平方米,同比上涨8.7%。这意味着什么?全国房价均价只要再上涨16%的幅度,全国住宅新房销售均价就开始进入万元时代。说好的史上最严五限楼市调控,为何房价还能噌噌地涨?

北上广深四城在调控下,确实房价都在回落,但是没有被调控的三四线城市都在涨。现在的楼市调控只是因城施策,并不是一棍子打死,没人管的地方房价涨得比谁都厉害,只有涨幅太过分了才会引起住建部的关注。在五一节前后就有12个城市遭到密集约谈,密谈对象之一的哈尔滨,4月房价同比涨幅甚至高达12%。

根据统计局公布的4月数据显示,70个大中城市商品住宅销售价格同比涨幅超过两位数的有9个。三四线城市的房价同比涨幅继续保持在两位数水平,而且涨幅还在扩大。房价太高,并不是一二线城市的人才会感慨,三四线城市的人同样在感慨这个问题,只要是中心地区,房价也有不少已经破万。据最新统计调查数据显示,全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。一个月到手工资也就两三千元的地方,不吃不喝买套房子也要花上小半辈子,大部分人算上吃喝住,则要花大半辈子。

房价的背后推手

为什么三四线城市的房价会如此不理智的上涨?这里要说到一个知识点:PSL。截至5月24日,2018年新增抵押补充贷款PSL投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。首先来看一看什么是抵押补充贷款。抵押补充贷款其实就是央妈的一种放水形式,与一般放水不同的地方,是抵押补充贷款只能用在特定的项目贷款。

什么地方会用到抵押补充贷款?抵押补充贷款其实就是棚改货币化的主要金主,占了棚改货币化80%的资金来源。棚改指的是棚户区改造,也就是对危房进行拆除重建。简单地说,在棚改安置过程中,如果选择拿钱走人的话,这些钱就是地方从抵押补充贷款那里借来的。

为什么要用棚改货币化的方式进行危房改造?答案很简单,就是为了楼市去库存,拆了你的房子,然后把钱给你,你没地方住肯定要去买新的房子。去年住建部就明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚改区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

一个显而易见的事实是,棚改后安置的房子更好,房价自然更高。一来二去,房价就越推越高,棚改货币化的钱也就越用越多。2018年前五个月的抵押补充贷款4371亿元,比去年前五个月新增了将近一半。很明显,央妈今年加大力度投放抵押补充贷款,但是今年的棚改目标是580万套,不及2017年棚改的609万套危房。花了更多的钱,做了更少的事。

多地库存告急

棚改货币化除了对房价起到溢出效应,棚改本身就会助推房价。最近,多地楼市销售火爆的消息不少,西安、成都、杭州等地都出现了“万人抢房”的可怕画面。需求旺盛的背面,则是供应不足,楼市库存急剧降低。根据易居研究院的数据显示,今年4月,100个城市新建商品住宅供应量是4182万平方米,成交量是4508万平方米,连续5个月供小于求。

从去化周期来看,有55个城市的存销比小于12个月,三四线城市的存销比只有10.4个月,下跌得比较明显。去化周期指的就是销售周期,也就是说房子的库存还能卖多久,一般警戒线是12个月,低于12个月就要开始增加供地。比如说最近疯狂的丹东楼市,目前的库存只够卖13个月,已经连续9个月库存减少,库存最高的时候是63个月。

为什么突然之间就说三四线的楼市库存告急?炒房团就可以带来万人空巷的景象,就可以把这么多三四线城市的库存买到告急?答案肯定是不可以的。三四线城市的供需不平衡,一部分原因是炒房客,但是大部分原因其实是棚改。棚改货币化后,你就会拿着钱去买房,这样一来就增加了大量的刚性需求,而且还是有一定能力买房的刚需。今年580万的棚改目标,按照去年棚改货币化率60%来算,也就是今年至少会有348万的棚改刚需出现。

棚改是需要时间的,短时间内又不会增加当地的楼市库存,一般安置房的建设周期都需要两三年的时间。需求增加了,不但推高了当地的房价,也冲击了存库数据。四线城市主要都是人口流出的地方,如果没有了棚改的支撑,不断推高的房价还有多少人买得起?

要人没人,要经济没经济,要房价却有房价。现在,三四线城市的房价其实都是在透支棚改的红利,但是当地刚需的能力都是有限的。除非有源源不断的棚改计划,否则三四线城市的火爆还能持续多久?问题是,土地是有限的,棚改是有尽头的,如今三四线城市库存告急,也就表明这一轮去库存已经要见底了。

音乐正在逐渐停止,击鼓传花的游戏接近尾声。进入今年下半年,三四线城市和县城很可能会逐渐进入盘整期,等到年底甚至是明年年初,待去库存逐渐收尾后,大概率会进入较长期的阴跌期。这个时候,还不管不顾转战三四线追高的韭菜们,很可能成为站在山顶上的接盘侠。

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